每日动态!房地产行业:土地财政依赖度高的城市都具有什么共性?-地产天天见(第12期)
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【每日一问】我国2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元,同比分别增长15.9%和3.5%。以国有土地出让收入/(地方公共财政收入+地方政府性基金收入)来衡量地方土地财政的依赖程度,整体土地财政依赖度分别为44.3%和42.5%。
我们统计的92个城市2020年平均土地财政依赖度为46%。其中一线城市34.3%,二、三四线城市基本相当,为45.8%和46.2%。一线城市除广州,其他三城土地财政依赖度均在30%以下,财政收入来源较为多样化。
八成的省会城市土地财政依赖度都在中等以上。省会城市土地财政依赖度均值为44.9%,其中土地财政依赖度较高的有:南宁(61%)、长春(60%)、贵阳(58%)、南昌(56%)、广州(56%)、西安(56%)、南京(53%)、福州(52%)、武汉(52%)。我们认为省会城市土地财政依赖度相对不低与集中效应有关,土地规划和出让方面有更充足的动力。例如贵阳、南京、广州、福州、武汉等,虹吸效应较强的省会城市通常会扩大或新增开发区,增加土地供给,因此土地财政的依赖度都不低。
我们发现土地财政依赖度高的城市有以下共性:1)城镇化较高或近几年平均提升速度较快的城市:土地财政占比较高的多在城镇化加速发展过程中,主要依靠土地财政收入来推动城市发展。21年64个样本城市中城镇化率大于80%的城市土地财政依赖度均值为44%,而小于80%的为48%。31个样本城市中,十年平均城镇化率增速超过1个百分点的城市,土地财政依赖度均值为51%,高于城镇化提升速度较慢的城市(44%)。
2)产城发展不匹配的城市:产业发展能够为政府带来可观的税收收入,而城市发展带来的是土地出让金收入。土地依赖程度高根源在于产城发展不匹配。三产占比与土地财政依赖度呈一定反向关系,转型为以三产为主的城市通常城镇化进程达到较高水平,各类服务业创造了更高的税收收入,土地财政依赖度也相对更低。三产占比大于65%的城市土地财政依赖度均值仅39%,而三产占比小于45%的高达51%。而二产占比与土地财政依赖度呈一定正向关系,以制造业为主的城市通常处于城镇化高速发展时期,同时用地规模和政府投资力度也大于三产,因此土地财政依赖度相对较高。二产占比大于45%的城市土地财政依赖度均值高达57%,而占比小于30%的仅35%。
3)土地财政依赖度与房价平均涨幅呈现明显的“V“型。近几年复合增速超过10%的和低于5%的城市都比较依赖土地财政。17-21年商品房销售均价年复合增速>10%、5~10%、<5%的城市对土地财政依赖度分别为51%、43%、51%。房价增长较慢的城市,住房需求相对匮乏,通常是基本面相对较差的城市,较为依赖土地财政,例如长春、珠海、汕头。而像中山、广州、常州、东莞、长沙、武汉、成都、西安、湖州等过去五年商品房销售均价年复合增速均超过10%,均值为51%。
4)城市房地比与土地财政依赖度呈一定的正相关性,当城市拿地利润空间较大时,房企更有动力参与,相对而言卖地收入也相对更有保障,土地财政依赖度相对更高。20年房地比<3.5、3.5~5.5、>5.5的城市土地财政依赖度分别为42%、47%、48%。5)市政建设规模较大的城市:当市政建设超过公共财政承担能力,通常都会加大土地出让力度。通常有阶段性的,比如杭州筹备亚运会,连续两年国有土地出让金都较高,为城市建设提供资金来源。
我们认为土地财政依赖程度高,对于城市的发展来说,具有双面性。我们认为要避免土地财政依赖度持续较高,如果短期因城市建设增高,那么是对城市发展起到了积极的作用。但若持续居高,且对GDP增长的推动作用也不显著,就需要考虑城市发展的长期状况,同时,当未来当土地市场热度大幅下降的时候,如何去维持这一庞大的财政收入就成了问题,财政或面临较大的缺口,如果通过大幅降价供地又会使得房价下挫,将会面临严峻的可持续性发展以及财政收入转型的问题。
【今日收评】从大盘表现来看,今日(8月3日)申万房地产板块下跌2.33%,相对沪深300收益率为-1.36%;恒生地产板块下跌0.74%,相对恒生指数收益率为-1.14%。申万房地产板块中,央企、地方国企与民企跌幅均值分别为2.24%、1.15%、1.36%。地产板块持续走弱,一方面市场对地产行业整体信心仍然不足,行业基本面暂未出现明显的复苏,房企的资金链持续紧绷;另一方面,8月迎来下半年的第二个偿债高峰月,房企暴雷危机弥漫,叠加中报期信心不足。
从个股表现来看,主流A股房企今日涨跌幅均值为-2.90%,排名前三是华侨城A、金科股份、绿地控股,跌幅分别为1.11%、1.65%、1.97%。主流内房股今日涨跌幅均值为-1.44%,排名前三是美的置业、龙湖集团、碧桂园,跌幅分别为0.23%、1.18%、1.47%,均为相关融资支持相对较大的优质民企,其中美的置业昨日回售“19美置04“债券(发行规模13亿元),涉及回售金额11亿元。
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