【短讯】迪拜楼市景气回归 俄罗斯人纷纷购产 但这次与08年危机时并不同

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（编辑 周子意）在迪拜这个繁华的海湾城市，以房地产和金融服务为主导的经济模式正在重启。受新冠疫情后经济迅速反弹的鼓舞，迪拜目前正在积极吸引人才和资本，以推动经济长期增长，防范债务危机的出现。受俄乌战争后，俄罗斯人对迪拜房产需求的提振以及当地政府居住规定放宽的推动，迪拜房地产市场今年以来出现再度繁荣。不过分析人士预计，这一次迪拜将采取更多防范措施，防止2008年全球信贷危机后一度拖累迪拜的诸多问题再次出现。繁荣的房地产市场今年一季度，迪拜的房地产市场整体呈现了积极向好势头。根据房产数据公司DXBinteract.com网站的数据，一季度迪拜房地产交易数量创下同期历史新高，达到30898笔交易，较去年同期上涨了50.6%，房产价格和租金均快速攀升。全球房地产研究公司世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，第一季度迪拜平均房价上涨12.8%，别墅价格上涨近15%，别墅销量也已经超过了2014年的高点。DXBinteract网站最新数据显示，今年5月迪拜房地产交易达到11757笔，同比增幅达到了惊人的75.9%。根据莱坊（Knight Frank）最近的一份报告，随着富人涌入这个海湾金融中心，迪拜在第一季度超越香港成为全球最大的超豪华住宅市场。今年首三个月，迪拜当地共记录了88笔、单笔价值超过1000万美元的房屋交易，交易总额为16.6亿美元。事实上，自上世纪90年代末，迪拜政府便开始大力发展房地产业，海岸线上的棕榈岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园等大型项目促进了迪拜的繁荣，也吸引来了全球各地前来旅游、就业和投资置业的人群。2006-2008年期间，在当地政策支持下，大量外资涌入，使得迪拜房价开启暴涨模式，在不到两年的时间里上涨了2倍多。然而，2008年全球金融危机重创了迪拜楼市，导致资本和人员的外逃，房地产价格随之暴跌，大量高杠杆公司难以偿还债务。阿联酋首都阿布扎比最终介入，提供了200亿美元的救助资金。正是因为08年的这次危机，使得迪拜经济愿景的落实一拖再拖。今年1月，拥有世界上最高楼宇和最大人造岛屿的迪拜公布了新的宏伟目标：一项名为“D33”的10年经济计划，旨在让迪拜的经济规模翻一番，并在10年内成为全球四大金融中心之一。该计划将通过100个具有划时代意义的项目，为迪拜增加数十亿迪拉姆收入，并拓展与世界400个城市的经贸往来。此外，为了吸引更多的投资者及国际资本，迪拜政府还制定了“迪拜2040城市规划”，目标是将迪拜打造成为一个宜居的“20分钟城市”，通过设计使居民可以以绿色出行的方式在20分钟内到达80%日常的目的地。迪拜靠什么吸引资金流入？作为阿联酋的商业中心，迪拜将大量资源投入到社会和商业改革以及数字技术等领域，而不是阿联酋其他城市所依赖的石油资源。迪拜也因自身稳定的政治和经济环境，将自身定位为“全球避风港”。迪拜大型房地产咨询公司Betterhomes集团董事总经理Richard Waind表示，迪拜对大多数家庭来说是安全的居住地，政治和经济都很稳定。在Betterhomes公布的迪拜房产“5月份的十大买家”数据中，俄罗斯买家直接跃升为第三，仅次于印度和英国。俄乌冲突爆发之后，欧美国家对俄罗斯金融机构和寡头富豪实施了全方位的制裁，但因大多数中东国家在这场风波中保持中立，吸引大量俄罗斯资金涌入该区域。Waind称，“这不再是一个投机市场，这是一个建立在真正投资基础上的市场。我认为，这与我们在2008-2009年看到的情况，以及与2014年左右的上一个峰值，有很大的不同。”经营豪华亚特兰蒂斯和One&Only度假村的Kerzner International公司首席执行官Philippe Zuber认为，“迪拜一直是最具弹性的目的地之一，”他还补充道，迪拜既使在新冠期间仍然保持了边境开放，他们的业务保持强劲发展。更多防范措施有了2008年危机的前车之鉴，分析人士预计，此次迪拜将采取更多防范措施，预防可能再现的债务危机。GlobalSource Partners海湾分析师Justin Alexander表示，“（有些高杠杆机构）对房地产销售抱有不切实际的期望，因此总是存在新一轮大规模借款的风险。不过，我希望迪拜可以从以往的经济周期中吸取教训，减轻这种风险。”迪拜已于2022年成立了债务管理办公室，偿还或重组了一些未偿债务，并宣布计划将政府在10家公司持有的股份打包上市，以筹集资金并深化金融市场。迪拜前财政部长Nasser Al Shaikh也认为，目前的财政官员已经从15年前的经验中吸取了教训。Shaikh指出，“资本市场的发展是迪拜整体金融主张的重要组成部分，不仅是为了产生流动性和偿还债务，也是为了深化金融部门的资本市场。”据标准普尔估计，到2023年底，迪拜的一般政府债务总额将从2020年占GDP的78%降至51%，即约660亿美元。