公募REITs受热捧 保障性租赁住房REITs被冷静看待

今年首只公募REITs——华夏中国交建REIT获得保险资金积极认购，八家保险公司累计认购数量占基金总发售数量的12.3%。业内人士指出，公募REITs是监管鼓励的投资方向，也符合保险公司对期限和稳定性的要求，是优质配置标的。

全国首个保障性租赁住房REITs项目申报也引发外界关注。监管鼓励保险资金支持保障性租赁住房政策一直在持续加码，业内人士表示，保险资金未来也有望参与到保障性租赁住房REITs项目中，但会密切关注项目的收益情况和流动性。

今年首只公募REITs受险资热捧

“公募REITs属于优质资产，今年很抢手”，参与了华夏中国交建REIT战投认购的某保险资管人士对记者表示。

2022年首只公募REITs——华夏中国交建REIT日前已经发售。从公布的战略投资者名单中可以看到，华夏中国交建REIT吸引了包括工银安盛、光大永明资产、长城人寿、前海再保险、国寿投资等在内的八家保险公司认购，占基金发售总数量比重达到了12.3%。

保险资管业资深人士王传振表示，近期公募REITS在国内受市场热捧的背后，是近几年资管新规逐渐推进带来的资管市场产品供应格局的改善和优化。“经历5年多的酝酿，资管新规已于2022年正式实施，资管新规的落地为公募REITS的快速发展奠定了良好的生态环境，在破刚兑、净值化、穿透化的大资管行业监管趋势下，叠加近年来信用风险事件频发，可有效剥离主体信用风险、结构底层有优质资产支撑的公募REITS自然成为投资者关注的焦点”。

泰康资产金融产品首席投资官兼金融产品投资部负责人朱培军则表示，银保监会将公募REITs在保险资金投资分类里划归于不动产类，不占用权益额度，充分反映了银保监会鼓励保险资金参与投资公募REITs态度。

朱培军还指出，从保险资金属性来看，保险机构负债端久期较长，一般能够达到5-10年，因此在资产端乐于参与到期限较长、现金流稳定的项目中去，而公募REITs完全符合保险公司对期限和稳定性的要求，是优质配置标的。

业内提醒注意未来价格回调风险

截至目前，已经有12只公募REITs正式发行。中再资产相关负责人指出，“内地公募REITs市场尚处于开放初期且标的相对较少，投资者对REITs的关注度较高，考虑到其稀缺性，多数REITs出现了溢价交易的现象，需关注过度“炒作”的风险。对于当前溢价率较高的REITs，应关注其未来价格回调风险”。

朱培军也表示，目前公募REITs流通盘较小，单支流通盘基本在10亿元以内，在资金追逐中易形成较高溢价，短期内高溢价可以用流动性解释，但长期能否维持高溢价，需要向基本面寻求答案。另外，公募REITs因资产差异，收益偏差较大的，高的目前能到70%，低的在个位数。

中再资产相关负责人还表示，REITs面临的主要风险有价格变动风险、底层项目经营风险。此外，项目区位、经济发展情况、运营管理水平都会影响未来现金流。进行投资决策时，应考虑现金流的稳定情况、可分配现金流的变化情况等。

险资有望参与保障性租赁住房REITS

除了公募REITs外，近期首个保障性租赁住房REITs项目的进展也引发市场热议。据报道，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

如何看待保障性租赁住房REITs项目的意义？建纬律师事务所合伙人成沂对记者表示，首先，保障性租赁住房是一个新类型的基础资产。其次，国家正在大力提倡发展保障性租赁住房，但保障性租赁住房由于租售比较低，发展最大的困难在于融资。而REITS是一个非常好的渠道，如果能够发行保障性租赁住房的REITs，对于保障性租赁住房的发展会有更多动力。

实际上，监管鼓励保险资金支持保障性租赁住房政策一直在持续加码。银保监会不久前还专门印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。如今保障性租赁住房REITS获突破性进展，险资又如何看待其中的投资机会？

“监管层面一直在鼓励，保险资金肯定有机会参与其中，但主要还是看收益率情况”，

上述保险资管业人士指出：“保障房REITS是长久期资产，更适合寿险。寿险的内含价值假设是5%，就看保障性租赁住房REITs项目潜在回报率能有多高。今年基础设施国企AAA非标 5年期的4.5%-4.8%，如果这个资产回报率太低 估计险资热情不大”。

此外，上述保险资管业人士还指出，公募REITS可以交易，保障性租赁住房REITS能否交易还不清楚。如果不能交易，只能持有至到期，那就要看收益率情况了。